(资料图片仅供参考)

文：千一 这边，天河荔湾海珠打得火热，那边，越秀老大哥悄咪咪炸场了！！ 大家都知道，越秀新房供应紧缺，几年才能熬一个新盘出来解渴市场。 原因无他，一是地真的没有，今年供应计划里直接挂0；二是即便有地，老城区的开发节奏是真的慢... 拿地3年的越秀南地块（城投东园公馆），今年才缓慢入市；万科2017年拿下的广信资产包荣华里公馆项目（万科璟秀府）今年才真正解包，准备入市；捂盘近20年的汉国北京路项目，现在才有要开卖的节奏... 对，你没看错，越秀接下来将有3个全新盘同期开卖。 其中，城投东园公馆，即将拿预售证准备这个月开卖！万科璟秀府或于下半年入市！汉国北京路项目案名定为港汇台，近期开放了接待中心，也预计年中开售！他们的共同点在于：地段很好，但体量极小，3盘总货量仅仅只有500多套。在缺货多年的越秀，是要抢的节奏。 3盘的吹风价又都刺破了10万/㎡。3房起步门槛已经是千万级别。 嗯想买越秀的同学，至少得准备个1000万先。 另外，汉国北京路项目最小户型69㎡的2房，是上车门槛最低的，按吹高的吹风价预计700万左右。若按照 但是有700万预算的同学，是否真的会买一个不到70㎡的2房... 3盘情况具体如何，一个个来看。 万科璟秀府这是由万科广信资产包荣华里公馆转化而来的项目。 万科璟秀府，是万科今年中心区的主要阵地，打算走高端改善路线，预计6、7月入市。 起初对于这个定位我是没有异议的，毕竟老城区、新房稀缺。但是现场走了一圈后，我觉得，周边的景观，有点拉印象分，与高端很难搭上边。 万科璟秀府占据的位置很好。 离农讲所地铁站直线距离400多米，步行可达。通过1号线可以直达体育西、白鹅潭、花地湾、北京路等重要商圈或者板块。 项目周边非常成熟，都是成型的住宅小区，各项配套齐全，生活氛围浓厚。 我一大早在周边看到的画面是这样的： 一边是市民的休闲娱乐，一边是热热闹闹的菜市场。 最值得一提的是，项目与中山三路小学、广东省实验中学都是一路之隔。 这是教育强区越秀的优势，学校密度高，走几步就能到。 按照最新公布的小学招生地段，万科璟秀府有可能入读中山三路小学。 中山三路小学，在越秀一众名校里不是最优的，但是它小升初派位阵营很不错，都是响当当的名校，包括执信、省实、7中、铁一等。(2023派位分组未公布，此处参考的是2022年分组)。 （2022小升初派位分组） 万科璟秀府优点很明显，但它的缺陷也是很突出。 其一，周边都是20-30年的老旧小区，城市界面观感差。其二，项目紧邻东濠涌高架。影响观感的同时，会有噪音影响。不过千一站在工地下，对于噪音的感受其实不大（具体还得等项目开放后实测）。主要是高架路横贯在小区前，会有压抑的感觉。 其三、项目周边出行道路都是单行道，开车出行会拥堵。迎面走来的车，必须得有人先让道。 其四，项目是单体楼社区，几乎没有小区园林。36层高的住宅楼，楼下还要建回迁房、少年宫等。从居住角度来看，社区显得不那么纯粹了。 这些都是万科盘活荣华里资产包所面对的难题和痛点，万科最后会怎么规避这些不利因素，还是值得期待的。 因为整体货量不多，加之周边已经缺新房已久，存在大量的置换需求，万科璟秀府要走量不难。 产品方面，其主打的是100-160㎡三至四房的改善产品。 目前曝光的户型格局看，万科把位置最好的梯腿留给了大户型，产品设计也是最好的。 具体看，100㎡3房位于04梯腿，直面东濠涌高架路；169㎡四房户型位于02梯腿，最远离高价桥，相对安静，东向望成片的住宅区，低层可能会受遮挡；119㎡的3房位于01梯腿，阳台朝北，2个卧室可能会受高架路影响；134㎡4房位于03梯腿，亮点在于做了L型大飘窗，客厅阳台和所有卧室都朝南。 各朝向景观可以参考下图。 广州城投东园公馆万科璟秀府南侧不远处，就是城投拿下的地王项目——东园公馆。 之所以能成为地王，主要在于地块素质非常优秀。 它距离与6号线团一大广场直线距离仅200米，步行几分钟可以到。 旁边又是中华全国总工会旧址、省港罢工纪念馆、东园门楼等景点，有一种特别的历史底蕴。 整个城市界面相对整洁、体面。 工地现场在加紧施工中，部分楼栋已经建了几层高。 项目于今年1月份开放了异地展厅，位于城壹汇首层。 项目共建4栋楼，1、2、3栋为可售商品房，4栋或为回迁房。 全盘仅有249套货。 其中，1号楼，为5梯5户设计，产品包括92、98、129、123、127㎡产品；2号楼为4梯4户，包括建面131㎡、138㎡、176㎡的大面积产品。 项目预计本月拿预售证开卖。 值得一提的是，根据2023年小学招生地段，位于万福路的东园公馆有可能对口百年名校清水濠小学。 （2022小升初派位分组） 汉国北京路项目位于北京路商圈的汉国北京路项目，住宅案名确定为——港汇台，它的隔壁是已经卖到10万+/㎡的粤海壹桂府。 项目属于五号公馆的二期项目（C1、C2栋），是一个捂了近20年的新项目。近期才开放了接待中心，预计年中会开卖。 项目的核心卖点在于地段。其距离北京路地铁站非常近，只有100多米。 与珠江直线距离约300米，下楼可以沿江边散步，享城市稀缺的景观资源。 周边的城市界面和形象展示面是很不错的，有骑楼特色。 现场看到，项目的住宅楼栋基本已经封顶，相当于一个准现楼项目。 港汇台可售的住宅只有2栋楼，即C1、C2栋，4楼以下是商业，6楼以上为住宅。 C1栋，2梯3户，23层高，C2栋，2梯4户，30层高，全盘只有162套货。产品包括69㎡2房，96、113、117、124、127三房2卫以及144四房。 目前接待中心除了沙盘展示，没有公示户型图。 根据@广州房产的资料看，各户型的分布如下。 值得一提的是，在教育方面，参考一期五号公馆对口的是八旗二马路小学，属于市级学位房，那么港汇台的优势不大。69㎡的小面积产品，如果不能作为优质学位咳的话，感觉走量汇比较难。 毕竟总价去到差不多700万，在广州有太多选择了。